Obowiązki inwestora zastępczego

Sposoby prowadzenia budowy

Budowa domu to ogromne i skomplikowane przedsięwzięcie. Możemy ją prowadzić systemem gospodarczym, zatrudnić inwestora zastępczego, zlecić przeprowadzenie wszystkich prac generalnemu wykonawcy. Wszystko zależy od naszych możliwości finansowych, wiedzy budowlanej i wolnego czasu.

Proces budowy domu jednorodzinnego jest złożony i wymaga specjalistycznej wiedzy. Najpierw dokonujemy rozeznania, czytamy prasę fachową, fora internetowe pełne stereotypów i rozbieżnych opinii na temat wielu formalności, abstrakcyjnych standardów, niekompletnych projektów, czy nierzetelnych wykonawców…, aż włos jeży się nam na głowie! Myślimy: nie dam rady, nie mam czasu. Wtedy można skorzystać z pomocy fachowca, który stanie się menadżerem naszej budowy i poprowadzi ją w naszym imieniu od A do Z. To inwestor zastępczy – poznaj jego obowiązki.

Zgodnie z art. 18. Prawa budowlanego to my jesteśmy odpowiedzialni za to, aby nasz dom był właściwie zaprojektowany, wykonany zgodnie z projektem, a plac budowy bezpieczny. Naszymi partnerami w tym procesie są urzędnicy, architekt budowlany, projektanci branżowi, wykonawcy i podwykonawcy, dostawcy, kierownik budowy. Każdy z nas pracuje, więc nie ma zbyt wiele czasu na dopilnowanie właściwego przygotowania i sprawnego poprowadzenia budowy. Więc budowa się wlecze i pochłania coraz więcej kosztów związanych z przestojami. Jakie to problemy? Dopracowanie projektu dla naszych potrzeb. Uzgodnienia i pozwolenia. Przyłączenie się do mediów. Znalezienie i zgranie prac różnych wykonawców każdego etapu budowy. Zakupy i dostawy materiałów i urządzeń na czas. Właściwe kontrolowanie staranności wykonania prac. Jak widać to liczne obowiązki, które możesz przekazać inwestorowi zastępczemu.

Podstawowe obowiązki inwestora zastępczego

Jeżeli chcemy szybko wprowadzić się do nowego domu, a nie mamy możliwości, by dopilnować jego budowy, zatrudnijmy inwestora zastępczego i przekażmy mu obowiązki. Inwestor zastępczy to osoba fizyczna, która będzie działała w naszym imieniu i reprezentowała nasze interesy w całym procesie inwestycyjnym i podejmowała określone (zlecone przez) czynności w oparciu o pełnomocnictwo, które mu wystawimy. Warto podpisać umowę o świadczenie usługi pełnienia funkcji inwestora zastępczego. Możemy mu powierzyć opracowanie dla nas koncepcji domu, przygotowania do budowy i zrealizowanie inwestycji.

Pomoże opracować koncepcję domu energooszczędnego i pogodzić ją z walorami estetycznymi, funkcjonalnymi uwzględniając nasze możliwości finansowe.
Zleci na podstawie wypracowanej z nami koncepcji wykonanie projektu indywidualnego i dopilnuje, aby był z nią zgodny i w zakresie umożliwiającym przygotowanie kompletnego kosztorysu budowy.
Przygotuje szczegółowy kosztorys materiałów, urządzeń i usług wykonawczych.
Przygotuje formalności do uzyskania pozwolenia na budowę i rozpoczęcia budowy.
Wybierze dostawcę materiałów i urządzeń, zadba o zaopatrzenie budowy i transport, na bieżąco sprawdza zgodność z ofertami cen kupowanych towarów, rozlicza faktury zakupu z powierzonych przez nas środków.
Wybierze generalnego wykonawcę i kierownika budowy, przekaże im kompletną dokumentację, plac budowy i harmonogram prac.
Zadba o to, aby na czas były dostarczane na budowę potrzebne materiały i wybrane przez nas wyposażenie oraz zadba o ich właściwe składowanie.
Dopilnuje, aby niejasności zgłaszane przez wykonawcę zostały uzgodnione i wyjaśnione z projektantem, a proces budowy przebiegał zgodnie z harmonogramem.
Zadba o bezpieczeństwo na budowie.
Dopilnuje uzgodnień i wykonania przyłącza energetycznego, wodnego i kanalizacyjnego.
Sprawdzi jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych.
Będzie obecny przy próbach i odbiorach instalacji oraz urządzeń technicznych.
Wyegzekwuje od wykonawcy usunięcie ewentualnych wad.
Po zakończeniu procesu inwestycyjnego uzyska wszystkich wymaganych przepisami prawa decyzje administracyjne, opinie i uzgodnienia niezbędna do uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie domu.
Odbierze obiekt od wykonawcy i rozliczy wykonanie robót budowlanych, instalacyjnych i wykończeniowych.
Zarchiwizuje dokumentację i przekaże nam w stanie kompletnym po zakończeniu inwestycji.
Przetnie wstęgę i przekaże nam klucze do naszego domu.

Współpraca z inwestorem – najważniejszy obowiązek inwestora zastępczego

Wymienione czynności obejmują praktycznie rzeczywiste zarządzanie budową domu. Oczywiście inwestor zastępczy wszystkie decyzje musi podejmować w porozumieniu z nami. Inwestor zastępczy ma obowiązek informować nas o przebiegu inwestycji, a szczególnie o okolicznościach zagrażających jej prawidłowej realizacji. Za każdym razem musi też uzyskiwać naszą zgodę na zmianę ustalonego sposobu wykonywania czynności objętych umową oraz na zmianę sposobu wykonywania inwestycji ustalonego w dokumentacji projektowej. Należy pamiętać również o przekazaniu pełnomocnictw i stworzyć własne procedury obiegu i zatwierdzania dokumentów i dokumentacji projektowej. Wynagrodzenie za te czynności stanowi zazwyczaj 5-7% od wartości inwestycji wyliczonej w kosztorysie przygotowanym przed budową. Możemy ograniczyć zakres jego usług jedynie do prowadzenia procesu budowy, wówczas wynagrodzenie stanowi zazwyczaj 10-15% wartości samych robót budowlanych.

Prawo budowlane nie definiuje zakres obowiązków oraz uprawnień inwestora zastępczego, dlatego warto w umowie szczegółowo określić warunki współpracy. Zapisy zależą oczywiście od oczekiwanego przez nas zakresu prac. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym podmioty prawa cywilnego mogą zawierać umowy o dowolnej treści, ale przypadku umów o usługi należy zastosować zgodnie z art. 750 Kodeksu Cywilnego przepisy o zleceniu.

Zdjęcia: Fotolia.com